Há tempos, nos deparamos com a expressão “adquirir um imóvel na planta”. Isso ocorre quando o promissário comprador, ou seja, o futuro proprietário, tem a iminência de realizar a compra de um imóvel referente a uma unidade autônoma, residencial ou comercial. Esse imóvel está presente em um empreendimento que será construído ao longo de um determinado tempo, com uma expectativa de no futuro ser imitido na posse.
Ocorre que, antes de assinar o contrato de promessa de compra e venda, o futuro adquirente tem que tomar algumas precauções com relação ao vendedor que está lhe ofertando. Especialmente, com o registro da incorporação imobiliária daquele empreendimento junto ao Ofício de Registro de Imóveis da Comarca competente, onde se localiza o terreno que será construído o edifício.
O que diz a lei?
A Lei número 4.591/1964 dispõe sobre o condomínio em edificações e sobre as incorporações imobiliárias, sendo que o artigo 28 e seguintes trata especificamente sobre a incorporação imobiliária, seus tipos de administração da construção, o regime de afetação, direitos e deveres do incorporador.
O doutrinador Melhim Namem Chalhub em sua obra Incorporação Imobiliária, editora Forense, conceitua a incorporação da seguinte forma:
“Significa inclusão, união, introdução ou ligação de uma coisa no corpo de outra, a que ficará pertencendo, ou agremiação, congregação, agrupamento promovido entre as pessoas para a formação de um só corpo (do latim, incorporatio, de incorporare: dar corpo, juntar, unir).”
Na prática, ocorre justamente isso, ou seja, a soma dos recursos pecuniários dos futuros compradores quando adquirem as suas unidades para receber em longo prazo, é que dará suporte para o incorporador/proprietário realizar a obra e conclusão do edifício.
O proprietário do imóvel, que poderá ser o mesmo incorporador e construtor do futuro empreendimento, deverá antes de iniciar a obra, bem como a venda das futuras unidades, primeiro aprovar o seu projeto arquitetônico à Secretaria competente do Município.
Depois, registrar no Ofício Imobiliário da Comarca de situação do terreno, a incorporação imobiliária, pois, ficará registrado dando publicidade das condições que será realizada aquela obra, uma vez que ficará arquivado naquela Serventia Registral as plantas aprovadas, o memorial descritivo da obra (tipo de fundação, azulejos, pisos, pintura, esquadrias, enfim, todo material que será utilizado e empregado ao longo da construção).
Além disso, é obrigatória apresentação quando do registro as negativas do proprietário/incorporador, seja do âmbito municipal, estadual, federal, cível e criminal, trabalhista e atestado de idoneidade financeira emitida pela instituição onde o incorporador movimenta a sua conta bancária, e ainda, o memorial descritivo de cada unidade autônoma contendo as áreas privativa, uso comum, global e a sua localização dentro do edifício, bem como a minuta de convenção do condomínio, e as planilhas do quadro de áreas conforme determina a NBR, inclusive com o custo global da obra.
Sendo assim, antes de comprar um imóvel “na planta” ou no andamento da obra, o futuro comprador munido do registro da incorporação imobiliária terá elementos essenciais para ter conhecimento do produto que está adquirindo, as suas características, a idoneidade do incorporador, visto que, terá acesso aos documentos arquivados junto ao Ofício Imobiliário referente a determinado empreendimento, uma vez que é público sem restrições para solicitá-los.
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